วางมัดจำ ทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านมือสอง ต้องเช็คอะไรก่อนเซ็น

สัญญาจะซื้อจะขาย บ้านมือสอง ต่างจากใบจองอย่างไร

ใบจองมักใช้บันทึกความตั้งใจและเงื่อนไขช่วงต้น ส่วนสัญญาจะซื้อจะขายกำหนดหน้าที่ก่อนการโอน แต่ผลของเอกสารขึ้นกับข้อความและข้อเท็จจริง ไม่ใช่ชื่อหัวกระดาษเพียงอย่างเดียว

เงินที่จ่ายต้องระบุว่าจะนำไปหักราคาบ้านหรือไม่ และหากซื้อขายไม่สำเร็จจะจัดการอย่างไร ขอใบรับเงินที่ระบุผู้จ่าย ผู้รับ จำนวน วันที่ และบ้านที่เกี่ยวข้องให้ครบ

การลงนามสัญญาจะซื้อจะขายยังไม่ใช่การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ผู้ซื้อจึงต้องติดตามเอกสารและเงื่อนไขจนถึงขั้นโอนจริง ไม่หยุดตรวจเพียงเพราะเซ็นเอกสารแล้ว

ตรวจตัวผู้ขาย บ้าน และสิทธิรับเงิน

ตรวจชื่อคู่สัญญากับเอกสารสิทธิและตัวตน หากมีผู้ถือกรรมสิทธิ์หลายคน ต้องทราบว่าบุคคลใดต้องลงนามหรือให้ความยินยอมในขั้นตอนใด

กรณีติดต่อผ่านนายหน้า ให้แยกผู้ประสานงานออกจากเจ้าของที่มีอำนาจขายและผู้มีอำนาจรับเงิน ขอเอกสารแสดงอำนาจที่เกี่ยวข้องแทนการเชื่อจากการเป็นผู้เปิดบ้านให้ชม

รายละเอียดทรัพย์ควรระบุเอกสารสิทธิ ตำแหน่ง เนื้อที่ และสิ่งปลูกสร้างให้ชี้ได้ว่าเป็นหลังเดียวกัน เลขบ้านหรือชื่อโครงการอย่างเดียวอาจไม่พอเมื่อมีหลายหลังคล้ายกัน

สอบถามภาระจำนอง ผู้เช่า หรือบุคคลที่ยังพักอยู่ พร้อมวิธีจัดการก่อนส่งมอบ เรื่องเหล่านี้ควรมีข้อตกลงชัด ไม่สมมติว่าทุกอย่างจะหมดไปเองเมื่อชำระราคา

อ้างอิง: กรมที่ดิน — เตรียมเอกสารไปสำนักงานที่ดิน

ราคา เงินมัดจำ และค่าโอนบ้านใครจ่าย

แยกยอดราคาสุทธิ เงินที่จ่ายแล้ว และยอดคงเหลือให้ตรวจสอบได้ ถ้ามีของแถมหรือส่วนลด ให้ระบุว่าอยู่ในราคาหรือมีเงื่อนไขเพิ่มเติมอย่างไร

ค่าโอน ภาษี ค่าจำนอง และค่าใช้จ่ายธนาคารควรเขียนแยกเป็นรายการ คำว่าออกค่าโอนให้ไม่ควรถูกตีความเองว่ารวมภาษีทุกประเภท

หากให้ชำระเข้าบัญชีที่ไม่ใช่ชื่อคู่สัญญา ต้องตรวจเหตุผลและหลักฐานอำนาจรับเงินให้แน่ชัดก่อนจ่าย อย่าใช้เพียงข้อความส่งเลขบัญชีในแชตเป็นหลักฐานว่าปลอดภัยแล้ว

การเปลี่ยนราคาหรือยอดชำระหลังตกลงควรมีเอกสารที่ทุกฝ่ายรับทราบ และตัวเลขในเอกสารยื่นกู้ต้องตรงกับข้อเท็จจริงของการซื้อขาย ไม่แต่งราคาเพื่อขอวงเงิน

กู้ไม่ผ่านได้มัดจำคืนไหม ต้องตกลงล่วงหน้า

กำหนดให้ชัดว่า “กู้ไม่ผ่าน” ครอบคลุมกรณีใด เช่น ธนาคารปฏิเสธหรืออนุมัติวงเงินต่ำกว่าจำนวนที่ต้องใช้ ทั้งสองเหตุการณ์อาจมีผลต่อการซื้อแตกต่างกัน

ตกลงว่าผู้ซื้อต้องยื่นเมื่อไร ต้องใช้หลักฐานผลพิจารณาแบบไหน แจ้งผู้ขายผ่านช่องทางใด และคืนเงินในเงื่อนไขหรือช่วงเวลาใด อย่าใช้ถ้อยคำกว้างจนแต่ละฝ่ายเข้าใจไม่เหมือนกัน

ผู้ซื้อควรส่งข้อมูลจริงและดำเนินการตามที่ตกลง หากเอกสารไม่ครบหรือไม่ยื่นตามกำหนด อาจเกิดข้อโต้แย้งว่าผลนั้นเข้าเงื่อนไขคืนเงินหรือไม่ จึงควรเก็บหลักฐานการยื่นและติดตามไว้

ไม่ควรสรุปว่ากู้ไม่ผ่านแล้วได้เงินคืนอัตโนมัติทุกกรณี หรือเงินที่เรียกว่ามัดจำจะถูกริบได้เสมอ หากมีปัญหาให้ผู้เชี่ยวชาญพิจารณาเอกสารจริงและกฎหมายที่ใช้

รายการรีโนเวทและสภาพส่งมอบต้องระบุ

ถ้าซื้อบ้านที่ยังทำงานบางส่วน ให้แนบรายการที่จะทำ วัสดุหรือคุณภาพที่ตกลง และวันพร้อมตรวจรับ ภาพตัวอย่างควรชัดว่าเป็นแนวทางหรือเป็นสิ่งที่ผู้ขายรับปากส่งมอบจริง

ระบุอุปกรณ์ที่รวม เช่น สุขภัณฑ์ ชุดครัว หรือเครื่องใช้ตามที่มีการตกลง อย่าใช้ความทรงจำจากวันชมบ้านแทนรายการ เพราะบางชิ้นอาจเป็นของจัดแสดงหรือทรัพย์ของผู้อยู่อาศัย

ขอเงื่อนไขงานรับประกันที่มีจริงเป็นลายลักษณ์อักษร ได้แก่ ขอบเขต ระยะเวลา วิธีแจ้ง และข้อยกเว้น ไม่ควรถือว่าคำว่ารีโนเวทแล้วหมายถึงรับประกันทุกระบบ

หากตรวจพบงานค้าง ให้ทำบันทึกร่วมและตกลงแนวทางก่อนรับมอบ อย่าลงชื่อว่าไม่มีข้อบกพร่องทั้งที่ยังมีรายการไม่เสร็จโดยหวังจะคุยต่อภายหลัง

กำหนดโอน การเลื่อน และการผิดสัญญา

กำหนดวันหรือช่วงเวลาที่ชัด รวมถึงวิธีขอขยายเวลาเมื่อธนาคารหรือเอกสารยังไม่พร้อม การคุยล่วงหน้าก่อนครบกำหนดช่วยให้หาทางออกได้มากกว่าปล่อยให้ผิดนัด

อ่านหน้าที่ของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ไม่ใช่เฉพาะข้อที่คุ้มครองฝ่ายตน ดูว่าเหตุใดถือว่าผิดสัญญา ต้องแจ้งอย่างไร และมีผลต่อเงินที่จ่ายไปหรือค่าเสียหายอย่างไร

อย่าเซ็นเอกสารที่ยังเว้นช่องสำคัญหรือมีการแก้ไขที่ไม่ได้รับรอง เก็บฉบับที่ลงนามครบพร้อมเอกสารแนบทุกหน้า แล้วตรวจว่าคู่สัญญาถือข้อความชุดเดียวกัน

ถ้อยคำที่ไม่เข้าใจควรแก้ก่อนเซ็น หากเกี่ยวกับมรดก ผู้เยาว์ กรรมสิทธิ์รวม หรือข้อพิพาทเดิม ควรขอคำปรึกษากฎหมายเฉพาะกรณีก่อนโอนเงิน

ดูบ้านและวางแผนขั้นตอนต่อไป

ใช้ข้อมูลในบทความเป็นรายการคำถามสำหรับบ้านที่คุณสนใจ แล้วตรวจราคา สถานะ และรายละเอียดล่าสุดจากหน้าประกาศก่อนนัดชมบ้าน รายการที่เปิดขายเปลี่ยนแปลงได้ จึงควรยืนยันอีกครั้งกับทีมงานก่อนเดินทาง

Startup Up ขายบ้านมือสองรีโนเวทในรังสิต คลองหลวง ธัญบุรี ลำลูกกา และปทุมธานี พร้อมช่วยประสานการยื่นสินเชื่อและดูแลจนถึงวันโอน คุณสามารถส่งลิงก์บ้านที่ชอบและคำถามที่เตรียมไว้ให้ทีมงานช่วยตรวจรายละเอียดรายหลังได้

คำถามที่พบบ่อย