ขั้นตอนซื้อบ้าน · บ้านหลังแรก
ลดค่าโอน 0.01% ถึง 30 มิ.ย. 2570 บ้านมือสองใช้สิทธิได้ไหม ประหยัดได้เท่าไหร่
สำหรับมาตรการลดค่าโอน บ้านมือสองใช้สิทธิอัตรา 0.01% ได้ หากผู้ซื้อและบ้านเข้าเงื่อนไขตามประกาศกระทรวงมหาดไทย และจดทะเบียนภายในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ตัวอย่างบ้านที่มีราคาประเมิน 2,000,000 บาท จะมีค่าโอนตามมาตรการ 200 บาท แทน 40,000 บาท และถ้าจดจำนอง 2,000,000 บาทในคราวเดียวกับการโอน ค่าจดจำนองจะเป็น 200 บาท แทน 20,000 บาท
เรื่องลดค่าโอน บ้านมือสองจึงเป็นสิ่งที่คนซื้อบ้านหลังแรกควรรู้ โดยเฉพาะเมื่อมีงบไม่เกิน 3 ล้านบาท แต่จำนวนที่ผู้ซื้อประหยัดได้จริงยังขึ้นกับวงเงินจำนอง ราคาประเมิน และข้อตกลงว่าใครรับผิดชอบค่าใช้จ่ายแต่ละรายการ ไม่ใช่ว่าผู้ซื้อทุกคนจะประหยัดเท่ากันหรือจ่ายวันโอนเพียง 400 บาทเสมอไป
ลดค่าโอน บ้านมือสองใช้สิทธิได้ เพราะประกาศไม่ได้จำกัดบ้านใหม่
ประกาศกระทรวงมหาดไทยที่เผยแพร่ในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2569 กำหนดลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจำนองเหลือร้อยละ 0.01 ตามเงื่อนไขของมาตรการ โดยระบุประเภทอาคารและคุณสมบัติของผู้ซื้อ ไม่ได้กำหนดว่าบ้านต้องเป็นบ้านใหม่จากโครงการเท่านั้น
ข่าวรัฐบาลไทยวันที่เดียวกันยืนยันว่ามาตรการครอบคลุมบ้านทั้งมือหนึ่งและมือสอง ดังนั้นบ้านมือสองรีโนเวทในรังสิต คลองหลวง ธัญบุรี หรือลำลูกกา ก็มีโอกาสใช้สิทธิได้เช่นเดียวกันเมื่อเข้าเงื่อนไขครบ การรีโนเวทไม่ได้ทำให้ได้สิทธิโดยอัตโนมัติ และชื่อทำเลหรือชื่อโครงการก็ไม่ใช่ตัวตัดสินสิทธิ
อ้างอิง: ราชกิจจานุเบกษา: ประกาศกระทรวงมหาดไทย วันที่ 1 กรกฎาคม 2569 · รัฐบาลไทย: ขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมบ้านมือหนึ่งและมือสองถึง 30 มิถุนายน 2570
เช็กเงื่อนไขมาตรการลดค่าโอน 2570 ก่อนจองบ้าน
เมื่อหาข้อมูลค่าโอนบ้าน 2569 ให้เริ่มจากแยกราคาซื้อขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ และวงเงินจำนองออกจากกัน เพราะเป็นคนละตัวเลข แม้บ้านที่สนใจจะประกาศขายไม่เกิน 3 ล้านบาท ก็ยังต้องตรวจข้อมูลที่ใช้จดทะเบียนและคุณสมบัติของผู้ซื้อให้ครบก่อนสรุปว่าใช้สิทธิได้
- ประเภททรัพย์ตามประกาศ ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถวหรือทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว
- ทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท ไม่ใช่ตรวจเฉพาะราคาที่ตกลงซื้อขาย
- วงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท และการจำนองที่ขอลดค่าธรรมเนียมต้องเกิดจากการโอนนั้นในคราวเดียวกัน
- ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาที่มีสัญชาติไทย และต้องจดทะเบียนภายในระยะเวลาที่ประกาศกำหนด
อ้างอิง: ราชกิจจานุเบกษา: ประกาศกระทรวงมหาดไทย วันที่ 1 กรกฎาคม 2569
ค่าโอนกับค่าจดจำนองคิดจากคนละฐาน
ค่าธรรมเนียมการโอนอัตราปกติคิดร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ใช้จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน ส่วนค่าจดจำนองอัตราปกติคิดร้อยละ 1 ของวงเงินที่นำมาจดจำนอง เมื่อเข้าเงื่อนไขมาตรการ ทั้งสองรายการใช้อัตราร้อยละ 0.01 กับฐานคำนวณของตนเอง
วิธีคำนวณอัตรา 0.01% คือเอาฐานเงินคูณ 0.0001 เช่น 2,000,000 คูณ 0.0001 เท่ากับ 200 บาท ตัวเลขนี้เป็นค่าธรรมเนียมหนึ่งรายการ ไม่ใช่ยอดค่าใช้จ่ายทั้งหมดของการซื้อบ้าน และควรขอรายการประมาณการจากสำนักงานที่ดินสำหรับทรัพย์ที่จะซื้อก่อนเตรียมเงินวันโอน
อ้างอิง: ธนาคารไทยพาณิชย์: ฐานคำนวณค่าโอนและค่าจดจำนอง (ใช้อ้างอิงเฉพาะหลักการคำนวณ)
ตัวอย่างบ้าน 2 ล้านบาท ประหยัดค่าธรรมเนียมเท่าไหร่
ตัวอย่างต่อไปนี้สมมติว่าราคาประเมินทุนทรัพย์เท่ากับ 2,000,000 บาท วงเงินจำนองเท่ากับ 2,000,000 บาท และเข้าเงื่อนไขทั้งหมด โดยจดจำนองในคราวเดียวกับการโอน นี่เป็นตัวอย่างคำนวณ ไม่ใช่เคสลูกค้าหรือใบเสนอค่าใช้จ่ายของบ้านหลังใด
| รายการ | อัตราปกติ | อัตรา 0.01% | ส่วนต่าง |
|---|---|---|---|
| ค่าโอน | 40,000 | 200 | 39,800 |
| ค่าจดจำนอง | 20,000 | 200 | 19,800 |
| รวม | 60,000 | 400 | 59,600 |
ผลต่างของค่าธรรมเนียมสองรายการรวมกันคือ 59,600 บาท แต่ไม่ได้หมายความว่าผู้ซื้อทุกคนมีค่าใช้จ่ายลดลงส่วนตัวเท่ากับจำนวนนี้ หากผู้ขายรับผิดชอบค่าโอนบางส่วนหรือทั้งหมด ผู้ซื้อจะได้รับผลตามส่วนที่ตนตกลงจ่ายจริง
ถ้าวงเงินจำนองต่ำกว่าราคาประเมิน ค่าจดจำนองต้องคำนวณจากวงเงินจำนองที่แท้จริง ส่วนผู้ซื้อด้วยเงินสดที่ไม่มีการจำนอง ก็ไม่มีค่าจดจำนองให้เปรียบเทียบในตัวอย่างของตนเอง ควรแยกสองรายการไว้เสมอเพื่อไม่ให้ประเมินเงินที่ต้องเตรียมคลาดเคลื่อน
ลดค่าธรรมเนียมแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอะไรที่ต้องถาม
มาตรการนี้ลดเฉพาะค่าจดทะเบียนการโอนและค่าจดทะเบียนการจำนอง ไม่ได้ทำให้ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ หรือภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายลดเหลือ 0.01% ตามไปด้วย สำนักงานที่ดินจังหวัดอุดรธานีระบุว่าภาษีและอากรเหล่านี้ยังจัดเก็บตามที่กฎหมายกำหนด
แต่ละธุรกรรมอาจมีภาษีและอากรที่ต้องชำระต่างกัน จึงไม่ควรรวมทุกรายการแล้วตั้งสมมติฐานว่าต้องเสียทั้งหมดเหมือนกันทุกหลัง ให้ขอรายการคำนวณของทรัพย์จริง และแยกให้ชัดว่ารายการใดเป็นภาระของผู้ขายหรือผู้ซื้อตามสัญญา
ส่วนค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการขอสินเชื่อให้สอบถามธนาคารโดยตรง เพราะมาตรการของกรมที่ดินไม่ได้หมายความว่าค่าประเมินหลักประกันหรือบริการของธนาคารจะได้รับยกเว้นด้วย ก่อนเปรียบเทียบข้อเสนอสินเชื่อ ควรดูทั้งค่างวด อัตราดอกเบี้ย เงื่อนไข และเงินที่ต้องจ่ายช่วงเริ่มต้น
อ้างอิง: สำนักงานที่ดินจังหวัดอุดรธานี: เงื่อนไขมาตรการและภาษีอากรที่ยังจัดเก็บ
ใครจ่ายค่าโอน ต้องตกลงก่อนจอง
คำว่า “ลดค่าโอน” บอกอัตราค่าธรรมเนียม แต่ไม่ได้บอกว่าผู้ซื้อกับผู้ขายแบ่งจ่ายอย่างไร เรื่องผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายควรถามและบันทึกไว้ในข้อตกลงก่อนจอง โดยแยกค่าโอน ค่าจดจำนอง และภาษีอากรออกจากกันให้ชัด
ถ้ามีข้อความว่าฟรีค่าโอนหรือผู้ขายช่วยค่าใช้จ่าย ให้ถามว่าครอบคลุมรายการใดและมีเงื่อนไขอะไรบ้าง การใช้คำกว้าง ๆ โดยไม่เห็นรายละเอียดอาจทำให้ทั้งสองฝ่ายเข้าใจยอดคนละแบบ โดยเฉพาะเมื่อราคาประเมินหรือวงเงินจำนองจริงไม่ตรงกับที่คุยกันครั้งแรก
งบไม่เกิน 3 ล้านบาท วางแผนซื้อบ้านอย่างไรให้พอดี
บ้านพร้อมขายของ Startup Up ส่วนใหญ่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จึงอยู่ภายในเพดานราคาซื้อขายของมาตรการ แต่ยังต้องตรวจราคาประเมิน วงเงินจำนอง และเงื่อนไขผู้ซื้อของแต่ละกรณี ไม่ควรใช้ราคาขายเพียงอย่างเดียวรับรองว่าได้รับสิทธิแน่นอน
สำหรับบ้านหลังแรก ให้แยกงบซื้อบ้าน เงินที่ต้องเตรียมวันโอน และเงินสำหรับการย้ายเข้าไว้คนละส่วน เงินที่ประหยัดค่าธรรมเนียมได้อาจช่วยให้จัดงบได้คล่องขึ้น แต่ไม่ควรใช้เป็นเหตุผลเพิ่มวงเงินซื้อจนเกินค่างวดที่รับไหวในระยะยาว
ค่าจดจำนอง 0.01% ไม่ใช่ดอกเบี้ยเงินกู้
ค่าจดจำนองเป็นค่าธรรมเนียมทางทะเบียน ส่วนดอกเบี้ยและค่างวดเป็นเงื่อนไขของสินเชื่อธนาคาร การได้รับอัตราค่าจดจำนอง 0.01% จึงไม่ได้หมายความว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะลดเหลือ 0.01% หรือธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อให้โดยอัตโนมัติ
ลองประเมินค่างวดเบื้องต้นจากวงเงินที่ต้องการกู้และระยะเวลาผ่อน ก่อนขอรายละเอียดข้อเสนอจากธนาคาร เครื่องคำนวณช่วยให้เห็นภาพงบรายเดือน แต่ผลอนุมัติ วงเงินจริง และเงื่อนไขชำระหนี้ต้องอ้างอิงข้อมูลที่ธนาคารแจ้งสำหรับผู้กู้คนนั้น
เลือกบ้านหลังแรกกับ Startup Up
Startup Up ขายบ้านมือสองที่รีโนเวทแล้วในย่านรังสิต คลองหลวง ธัญบุรี ลำลูกกา และปทุมธานี พร้อมบริการยื่นสินเชื่อและดูแลจนถึงวันโอน สำนักงานอยู่ตำบลคลองสาม อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี และขายบ้านไปแล้วกว่า 70 หลัง
แหล่งอ้างอิง
คำถามที่พบบ่อย
บ้านมือสองรีโนเวทใช้สิทธิลดค่าโอน 0.01% ได้ไหม?
ได้เมื่อเข้าเงื่อนไขตามประกาศ ทั้งประเภททรัพย์ ราคาซื้อขาย ราคาประเมิน คุณสมบัติผู้ซื้อ และระยะเวลาจดทะเบียน ประกาศไม่ได้จำกัดเฉพาะบ้านใหม่ และการรีโนเวทไม่ใช่เงื่อนไขที่ทำให้ได้สิทธิโดยอัตโนมัติ
ซื้อบ้าน 2 ล้านบาท ต้องจ่ายวันโอนแค่ 400 บาทหรือเปล่า?
ไม่จำเป็น ตัวเลข 400 บาทคือตัวอย่างผลรวมค่าโอนกับค่าจดจำนองเมื่อฐานคำนวณแต่ละรายการเท่ากับ 2 ล้านบาทและเข้าเงื่อนไข ยังไม่รวมภาษี อากร หรือค่าใช้จ่ายอื่น และส่วนที่ผู้ซื้อจ่ายจริงขึ้นกับข้อตกลงกับผู้ขายด้วย
ซื้อบ้านด้วยเงินสดได้รับประโยชน์อย่างไร?
หากการซื้อขายเข้าเงื่อนไข ก็ใช้ค่าธรรมเนียมการโอนตามมาตรการได้ ส่วนผู้ซื้อที่ไม่ได้จดจำนองจะไม่มีค่าจดจำนองในธุรกรรมนั้น จึงไม่ควรนำยอดประหยัดค่าจดจำนองมารวมเป็นเงินที่ตนได้รับประโยชน์
มาตรการสิ้นสุดเมื่อไหร่ และจองก่อนถือว่าได้สิทธิแล้วไหม?
ประกาศที่อ้างอิงมีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ควรวางแผนจากวันจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน ไม่ถือว่าการจองหรือการยื่นกู้ก่อนวันสิ้นสุดเป็นการรับรองสิทธิโดยตัวมันเอง
Startup Up ช่วยเรื่องสินเชื่อและวันโอนได้ไหม?
Startup Up มีบริการยื่นสินเชื่อและดูแลจนถึงวันโอน สามารถแจ้งบ้านที่สนใจและงบประมาณเพื่อคุยขั้นตอนกับทีมงาน โดยการอนุมัติสินเชื่อและเงื่อนไขวงเงินเป็นการพิจารณาของธนาคาร
กำลังมองหาบ้านหลังแรกงบไม่เกิน 3 ล้านบาทในรังสิตหรือปทุมธานี ทัก LINE หรือโทร 062-478-2426 คุยกับ Startup Up ได้เลย แจ้งโครงการที่สนใจและงบประมาณ เพื่อเริ่มตรวจรายละเอียดบ้านและวางแผนค่าใช้จ่ายก่อนจองไปด้วยกัน