ซื้อบ้านมือสองต้องมีเงินเก็บเท่าไหร่ ค่าใช้จ่ายวันโอนครบทุกรายการ

ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้านมือสอง แยกให้ครบก่อนรวมยอด

เริ่มจากขอราคาซื้อขายที่ตกลงจริงและวงเงินสินเชื่อที่ธนาคารอนุมัติ ส่วนต่างระหว่างสองตัวเลขนี้อาจเป็นเงินก้อนใหญ่กว่าค่าธรรมเนียม จึงไม่ควรรอให้ใกล้วันโอนแล้วค่อยคำนวณ

นำเงินจองหรือมัดจำที่ชำระแล้วมาหักตามสัญญา โดยตรวจว่าถูกนับเป็นส่วนหนึ่งของราคาหรือเป็นรายการอื่น เก็บใบรับเงินทุกครั้งเพื่อไม่ให้จ่ายซ้ำในวันสรุปยอด

ตารางนี้ใช้แยกประเภทค่าใช้จ่าย ผู้มีหน้าที่เสียภาษีตามกฎหมายกับผู้รับภาระเงินตามข้อตกลงอาจไม่ใช่เรื่องเดียวกัน การตกลงให้ช่วยจ่ายไม่เปลี่ยนหน้าที่ทางภาษีของผู้เกี่ยวข้อง

อ้างอิง: กรมสรรพากร — ภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์ · กรมสรรพากร — การคำนวณอากรแสตมป์

ค่าธรรมเนียม 0.01% ไม่ใช่ลดทุกภาษี

มาตรการที่รัฐบาลประกาศให้ใช้ถึง 30 มิถุนายน 2570 ลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับทรัพย์และผู้ซื้อที่เข้าเงื่อนไข โดยราคาซื้อขายและราคาประเมินต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท

ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และการจดจำนองที่ใช้สิทธิต้องทำคราวเดียวกับการโอนตามเงื่อนไขมาตรการ บ้านมือสองสามารถเข้าเงื่อนไขได้ แต่ต้องตรวจประเภททรัพย์และข้อเท็จจริงกับสำนักงานที่ดินก่อนใช้สิทธิ

ตัวอย่างราคาประเมิน 2,000,000 บาท ค่าโอนอัตรา 0.01% เท่ากับ 200 บาท และวงเงินจำนอง 2,000,000 บาท ค่าจดจำนองอัตราเดียวกันเท่ากับ 200 บาท ตัวอย่างนี้คิดเฉพาะสองรายการ ไม่ใช่ยอดเงินทั้งหมดที่ผู้ซื้อต้องเตรียม

ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายไม่ได้ลดตามมาตรการนี้ จึงต้องขอใบประมาณการแยกจากค่าธรรมเนียมและตรวจสิทธิ ณ วันที่จดทะเบียน

อ้างอิง: รัฐบาลไทย — มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจำนอง

ทำไมภาษีของบ้านราคาเท่ากันอาจต่างกัน

ภาษีขึ้นกับประเภทผู้ขาย วิธีได้มาของทรัพย์ ระยะเวลาถือครอง และข้อยกเว้นที่เข้าเงื่อนไข การเห็นว่าถือครองไม่ถึงห้าปีจึงยังไม่พอสรุปยอดภาษีโดยไม่ตรวจรายละเอียด

สำหรับบุคคลธรรมดาบางกรณี มีข้อยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะที่เกี่ยวกับการมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่าหนึ่งปีตามเงื่อนไขกฎหมาย แต่ไม่ได้ใช้ได้กับผู้ขายหรือการถือกรรมสิทธิ์ทุกแบบ ควรให้เจ้าหน้าที่ตรวจเอกสารจริง

เมื่อธุรกรรมเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะไม่คิดอากรแสตมป์ซ้ำในส่วนที่ได้รับยกเว้นนั้น อย่านำทั้งสองรายการมาบวกเต็มโดยอัตโนมัติ และอย่าตัดออกทั้งคู่โดยยังไม่ทราบเหตุยกเว้น

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายของผู้ขายบุคคลธรรมดากับนิติบุคคลมีหลักคำนวณต่างกัน บทความนี้จึงไม่ใส่อัตราเดียวแทนทุกกรณี ให้ขอประมาณการจากสำนักงานที่ดินหรือผู้เชี่ยวชาญภาษี

อ้างอิง: กรมสรรพากร — ภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์ · กรมสรรพากร — การคำนวณอากรแสตมป์

ค่าโอนบ้านใครจ่าย ต้องถามก่อนจอง

ขอให้ระบุในสัญญาว่าค่าโอน ค่าจำนอง ภาษี และค่าใช้จ่ายธนาคารเป็นหน้าที่ใครหรือแบ่งอย่างไร คำว่า “ช่วยค่าโอน” อาจหมายถึงเฉพาะบางรายการ ไม่ใช่ทุกเงินที่จ่ายในวันนั้น

หากมีโปรโมชั่นออกค่าใช้จ่ายให้ ให้ระบุขอบเขต ยอดจำกัด และเงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง รวมถึงกรณีเลื่อนวันโอนหรือเปลี่ยนธนาคาร เพื่อให้ทั้งสองฝ่ายใช้ตัวเลขชุดเดียวกัน

ก่อนโอน ขอใบสรุปยอดที่แสดงราคาบ้าน เงินจ่ายแล้ว วงเงินที่ธนาคารจ่าย และเงินที่ผู้ซื้อต้องนำมาเอง ตรวจชื่อผู้รับและช่องทางชำระกับคู่สัญญาโดยตรงก่อนโอนเงิน

เงินดาวน์บ้านมือสองและค่าใช้จ่ายธนาคาร

คำว่า “กู้เต็ม” ต้องดูว่าเต็มฐานใดและมีเงื่อนไขอะไร ไม่ควรถือว่าธนาคารจะจ่ายเท่าราคาประกาศเสมอ หากราคาประเมินหรือเกณฑ์รายได้ทำให้วงเงินต่ำลง ผู้ซื้อต้องวางแผนส่วนต่าง

ขอรายละเอียดค่าประเมินและค่าใช้จ่ายสินเชื่อก่อนยื่น รวมถึงเงื่อนไขว่าจ่ายแล้วคืนได้หรือไม่หากไม่ผ่าน สิ่งนี้ช่วยตัดสินใจเลือกธนาคารโดยไม่เสียค่าใช้จ่ายหลายทางโดยไม่จำเป็น

ประกันแต่ละชนิดมีความคุ้มครองและเงื่อนไขต่างกัน ให้ถามว่ารายการใดเกี่ยวกับหลักประกัน รายการใดเป็นทางเลือก และมีผลต่อดอกเบี้ยอย่างไร อย่าดูเพียงคำว่าแถมหรือฟรีโดยไม่อ่านเงื่อนไข

วางแผนเงินเก็บที่ใช้ได้จริง

ทำปฏิทินวันจ่ายเงินตั้งแต่วันจองจนย้ายเข้า แล้วแยกเงินที่ถอนใช้ได้ออกจากเงินธุรกิจหรือเงินสำหรับครอบครัว การมีทรัพย์สินรวมมากไม่ได้แปลว่ามีเงินสดพร้อมในวันที่ต้องใช้

เผื่อค่าขนย้าย เปลี่ยนผู้ใช้สาธารณูปโภค เครื่องใช้จำเป็น และงานที่อยู่นอกขอบเขตบ้านรีโนเวทไว้ตามรายการจริง ถ้าไม่แน่ใจให้ขอราคาแทนการตั้งยอดจากความรู้สึก

หลังรวมทุกก้อนแล้วต้องยังมีเงินสำรองที่เหมาะกับรายได้และคนในครอบครัว หากยอดเกินเงินพร้อมใช้ ควรปรับงบหรือเวลาโอนก่อนจองบ้าน ไม่แก้ปัญหาด้วยหนี้ที่ทำให้ค่างวดรวมเกินกำลัง

ดูบ้านและวางแผนขั้นตอนต่อไป

ใช้ข้อมูลในบทความเป็นรายการคำถามสำหรับบ้านที่คุณสนใจ แล้วตรวจราคา สถานะ และรายละเอียดล่าสุดจากหน้าประกาศก่อนนัดชมบ้าน รายการที่เปิดขายเปลี่ยนแปลงได้ จึงควรยืนยันอีกครั้งกับทีมงานก่อนเดินทาง

Startup Up ขายบ้านมือสองรีโนเวทในรังสิต คลองหลวง ธัญบุรี ลำลูกกา และปทุมธานี พร้อมช่วยประสานการยื่นสินเชื่อและดูแลจนถึงวันโอน คุณสามารถส่งลิงก์บ้านที่ชอบและคำถามที่เตรียมไว้ให้ทีมงานช่วยตรวจรายละเอียดรายหลังได้

คำถามที่พบบ่อย